홍보관 문턱을 넘기까지, 내가 꼼꼼히 살펴본 이유
지난주 토요일, 아침 9시에 일어나 천안역 쪽으로 발걸음을 옮겼다. 사실 요즘 부동산 시장이 좀처럼 예측이 안 되는 상황이라, 새 아파트 전시관을 찾는 게 쉽지 않은 결정이었다.
그런데 지인 한 분이 "10년 후 분양 전환 가능한 민간임대인데, 청약통장도 필요 없고 소득 제한도 없다"고 귀띔해준 게 결정적이었다. 그래, 그냥 한번 가보자 싶었다.홍보관 입구부터 뭔가 달랐다. 일반 아파트 모델하우스처럼 화려한 현수막이나 풍선 장식이 없었다.대신 깔끔한 유리문과 안내 데스크, 그리고 그 위에 놓인 QR코드 안내판. 직원분이 "사전 예약하셨나요?"라고 물었고, 나는 네이버 폼으로 등록한 내역을 보여줬다. 생각보다 시스템이 잘 갖춰져 있어서 신뢰가 갔다.홍보관 내부는 생각보다 아담했다. 하지만 그 안에 담긴 정보는 결코 아담하지 않았다.벽면에는 천안시 발전 계획, 교통망, 주변 개발 호재가 빼곡히 정리되어 있었다. 특히 눈에 띈 건 '2028년까지 산업단지 15개 조성'이라는 문구였다.이게 단순한 마케팅 멘트인지, 실제 추진 중인 계획인지 궁금해져서 직원분께 물어봤다. "네, 실제로 충청남도와 천안시가 함께 추진 중인 프로젝트입니다.현재 400여 개 기업 유치가 확정됐고, 예상 일자리만 5만 5천 개에 달합니다. "5만 5천 개. 이 숫자가 와닿았다.
서울에서 직장을 다니는 나로서는, 이 지역이 단순한 '베드타운'이 아니라 자족 기능을 갖춘 도시로 성장할 가능성이 있다는 걸 느꼈다. 실제로 천안역에서 KTX 타면 서울까지 1시간 안팎. 출퇴근이 가능한 거리다.홍보관 한쪽에는 실제 평면도 크게 확대한 패널이 전시되어 있었다. A타입과 B타입, 두 가지 구조였다.나는 스마트폰 카메라를 꺼내 사진을 찍으며 꼼꼼히 살펴봤다.| 구분 | A타입 (4Bay 판상형) | B타입 (이면 개방형 타워형) |
|---|---|---|
| 전용면적 | 84㎡ | 84㎡ |
| 구조 | 판상형 4Bay | 타워형 이면 개방 |
| 거실 개방감 | 전면 개방 | 측면 개방 |
| 수납공간 | 팬트리 포함 | 알파룸 활용 가능 |
| 채광 | 남향 위주 | 남서·남동 혼합 |
| 조망 | 앞뒤 트임 | 측면 개방형 |
표만 봐서는 감이 안 올 수 있다. 그래서 내가 직접 본 느낌을 솔직하게 말해보겠다.
A타입은 확실히 '전형적인 아파트' 느낌이 강했다. 4Bay 구조라서 거실과 방 3개가 전면에 배치될 수 있는 구조였다.실제로 모형을 보니 거실이 꽤 넓어 보였다. 팬트리가 별도로 있어서 주방 수납이 걱정되는 분들에게는 괜찮은 선택지. 다만, 판상형이다 보니 단지 내 위치에 따라 일조권이나 조망이 제한될 가능성도 있다.B타입은 조금 특이했다. 타워형이라서 그런지 실내가 더 개방적으로 느껴졌다.특히 측면으로 창이 나 있어서 맞통풍이 가능할 것 같았다. 이 부분은 실제로 여름철 환기나 실내 공기질에 큰 차이를 만들 수 있는 요소다.알파룸이 있어서 드레스룸이나 작은 서재로 활용하기 좋아 보였다. 직원분 말로는 "B타입이 젊은 분들에게 더 인기가 있다"고 했다.이유를 물으니, "공간 활용도가 높고 개방감이 좋아서요"라는 답변. 실제로 그런지, 내가 방문했을 때도 B타입 모형 앞에 사람이 더 많았다.월임대료, 생각보다 합리적인 이유
솔직히 말하면, 민간임대 아파트 하면 '비싼 임대료'를 떠올리기 쉽다. 특히 천안역 초역세권에 43층 초고층이면 '가격이 얼마나 나올까' 걱정됐다.
홍보관에서 받은 안내 자료에는 월임대료가 명확히 적혀 있었다. 84㎡ 기준으로 월 임대료는 약 90만 원에서 110만 원 선. 보증금은 5,000만 원에서 1억 원 사이에서 선택할 수 있었다.이 가격대를 이해하려면 주변 시세를 먼저 봐야 한다. 천안역 인근에 있는 비슷한 면적의 아파트 전세가를 찾아보니, 보통 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 사이. 월세로 환산하면 100만 원 안팎. 즉, 더브리즈의 임대료는 주변 시세와 비교해도 크게 차이나지 않는다.하지만 진짜 매력은 따로 있다. 바로 취득세·재산세·종부세·보유세·양도세가 모두 면제된다는 점이다.일반 아파트를 매수하면 보유 기간 동안 매년 세금이 나가고, 팔 때 양도세까지 내야 한다. 하지만 협동조합형 민간임대는 이 모든 세금이 없다.10년 동안 임대로 살면서 세금 부담 없이 거주할 수 있고, 10년 후 분양 전환 시점에서 시세차익을 노릴 수 있다. 직원분이 흥미로운 계산을 보여줬다."10년 임대 기간 동안 내는 총 임대료는 약 1억 2천만 원 수준입니다. 그런데 10년 후 분양 전환 가격이 현재 분양가에 연 2-3% 상승률을 적용한다고 가정하면, 시세차익이 최소 5천만 원에서 1억 원 이상 발생할 수 있습니다."| 구분 | 일반 전세 | 더브리즈 임대 |
|---|---|---|
| 초기 자금 | 전세 2.5-3.5억 | 보증금 5천-1억 |
| 월 부담 | 없음 (전세) | 90-110만 원 |
| 세금 부담 | 재산세 별도 | 전액 면제 |
| 10년 후 | 전세금 회수 | 분양 전환 가능 |
| 예상 시세차익 | 없음 | 최소 5천만 원 이상 |
이 표를 보면, 초기 자금 부담이 적고 10년 후 자산 형성이 가능하다는 점에서 확실히 메리트가 있다. 특히 1차 계약금이 3천만 원에 중도금 무이자라는 조건은, 목돈이 부족한 신혼부부나 사회초년생에게 꽤 괜찮은 선택지로 보인다.
다만, 주의할 점도 있다. 10년 후 분양 전환 가격이 현재 시세보다 얼마나 오를지는 아무도 장담할 수 없다.부동산 시장이 하락세라면, 분양 전환 가격이 오히려 손해를 볼 수도 있다. 직원분도 "투자 목적보다는 실거주 목적으로 접근하시는 걸 추천한다"고 조심스럽게 말했다.실제 단지 설계, 내 눈으로 확인한 장단점
홍보관 한쪽에는 실제 단지 조감도와 배치도가 전시되어 있었다. 지하 6층에서 지상 43층까지, 천안역 일대에서 가장 높은 아파트가 될 예정이라고 한다.
단지 배치를 보면서 가장 인상 깊었던 점은 동 간 거리였다. 일반적으로 초고층 아파트는 일조권 문제가 자주 발생하는데, 더브리즈는 동 간 거리를 비교적 넓게 확보한 편이었다.직원분 설명에 따르면 "최소 30미터 이상 이격 거리를 두고 설계했다"고 한다. 또 하나 눈에 띈 건 커뮤니티 시설의 위치였다.지상 1층과 2층에 피트니스 센터, 실내외 운동 시설, 어린이 놀이터가 배치되어 있었다. 특히 입주민 전용 라운지와 카페가 2층에 있다는 점이 마음에 들었다."아이들 놀이터에서 놀 동안 부모님들이 라운지에서 커피 마시며 쉴 수 있게 설계했다"는 설명이 현실적이면서도 세심했다. 하지만 모든 게 완벽할 순 없었다.몇 가지 우려되는 점도 발견했다. 첫째, 주차장 문제. 288세대에 주차 대수가 얼마나 될지 물어보니 "세대당 1.2대 꼴"이라는 답변이 돌아왔다.요즘 2차량 가구가 많아지는 추세를 감안하면, 주차장이 다소 부족할 수 있다는 생각이 들었다. 둘째, 초고층의 단점. 43층 높이의 아파트는 화재나 지진 같은 재해에 취약할 수 있다.직원분께 이 부분을 물었더니 "최신 내진 설계와 스프링클러 시스템이 완비되어 있다"고 답변했다. 그래도 개인적으로 고층 거주에 대한 불안감이 있는 분들은 신중히 고려할 필요가 있다.셋째, 소음 문제. 역세권 단지의 장점이자 단점이기도 하다. 천안역과 도보 5분 거리라는 건, 기차 소음과 역 주변 유동 인구가 많다는 걸 의미한다.특히 KTX와 전철 모두 지나가는 역이라, 소음에 민감한 분들은 면밀히 확인해야 한다.| 구분 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 입지 | 천안역 도보 5분, 교통 편리 | 역세권 소음 가능성 |
| 단지 규모 | 초고층 조망권 확보 | 주차장 세대당 1.2대 |
| 커뮤니티 | 라운지·카페·피트니스 완비 | 유지 관리비 부담 |
| 보안 | 최신 보안 시스템 | 초고층 화재 우려 |
| 개발 호재 | 15개 산업단지, 5.5만 일자리 | 개발 완료까지 시간 소요 |
10년 후 분양 전환, 실제로 수익이 날까?
이 질문은 아마 가장 많은 사람들이 궁금해할 부분이다. 나도 이걸 확인하려고 홍보관을 찾은 거나 다름없다.
협동조합형 민간임대의 구조를 간단히 설명하자면, 입주자들이 협동조합을 구성해 아파트를 짓고 10년 동안 임대료를 내며 살다가, 10년 후에 분양 전환을 통해 각 세대가 소유권을 취득하는 방식이다. 여기서 핵심은 분양 전환 가격이 어떻게 결정되느냐다.일반적으로 협동조합형 민간임대의 분양 전환 가격은 최초 분양가에 연 2-3%의 상승률을 적용해 결정된다. 즉, 현재 분양가가 3억 원이라면 10년 후에는 약 3억 6천만 원에서 4억 원 사이에서 결정된다는 계산이 나온다.그런데 문제는 이 가격이 시세보다 낮아야 수익이 난다는 점이다. 만약 10년 후 주변 시세가 5억 원이라면, 분양 전환 가격이 4억 원이면 1억 원의 시세차익이 발생한다.반대로 시세가 3억 5천만 원에 머문다면, 분양 전환 가격이 4억 원이면 오히려 손해를 보는 셈이다. 천안역 일대의 미래 가치를 판단하려면, 현재 진행 중인 개발 호재를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.- 남산지구 뉴딜사업: 노후 주택가를 재정비하는 대규모 사업
- 천안역세권 혁신지구: 역세권을 중심으로 한 상업·주거 복합 개발
- 그린스타트업 타운 조성: 스타트업 육성을 위한 인프라 구축
- 봉명지구 뉴딜사업: 추가 주택 공급 및 도시 재생
이 모든 프로젝트가 계획대로 진행된다면, 천안역 일대는 확실히 가치가 상승할 가능성이 높다. 특히 400여 개 기업 유치와 5만 5천 개의 일자리 창출은, 수요 대비 공급이 부족한 상황을 만들 수 있다.
| 시나리오 | 10년 후 시세 | 분양 전환가 | 예상 수익 |
|---|---|---|---|
| 낙관적 | 5억 원 | 3.8억 원 | +1.2억 원 |
| 중립적 | 4억 원 | 3.8억 원 | +0.2억 원 |
| 비관적 | 3.5억 원 | 3.8억 원 | -0.3억 원 |
하지만 직원분도 인정했듯이, "부동산은 예측이 어려운 시장"이다. 10년 후 천안역 일대가 어떻게 변할지 누구도 확실히 알 수 없다.
그래서 더브리즈는 '실거주 목적'으로 접근하는 게 가장 현명한 선택이라는 생각이 들었다.내가 본 실제 평면도, 선택 기준은 이것
홍보관에서 가장 오래 머문 곳은 평면도 전시 구역이었다. 다양한 평면도가 벽면에 걸려 있었고, 각각의 장단점이 적힌 설명서도 비치되어 있었다.
A타입(4Bay 판상형)에 대해 좀 더 자세히 살펴보자. 이 타입은 거실과 3개의 방이 모두 전면에 배치되는 구조다. 즉, 모든 공간이 같은 방향을 바라보기 때문에 채광이 균일하다는 장점이 있다.특히 남향 위주로 배치되면, 겨울에도 따뜻하게 지낼 수 있다. 하지만 단점도 있다.판상형 구조 특성상 앞뒤로 배치된 동 사이에서 사생활 노출이 발생할 수 있다. 또, 거실이 전면에 위치해 있다 보니, 거실에서 바라보는 풍경이 다른 동에 막힐 가능성도 있다.B타입(이면 개방형 타워형)은 좀 더 독특했다. 거실과 주방이 측면으로 개방되는 구조로, 맞통풍이 가능하다.여름철에는 에어컨 없이도 시원하게 지낼 수 있을 것 같았다. 또, 알파룸이 포함되어 있어서 드레스룸이나 서재, 작은 작업실로 활용할 수 있다.내 개인적인 선호도는 B타입이었다. 이유는 실내 공간 활용도가 높고, 개방감이 좋기 때문이다.특히 맞통풍이 가능하다는 점은, 환기나 실내 공기질 측면에서 큰 장점으로 다가왔다.| 비교 항목 | A타입 (4Bay 판상형) | B타입 (이면 개방형 타워형) |
|---|---|---|
| 채광 | 남향 위주 균일 | 남서·남동 혼합 |
| 통풍 | 한 방향 | 맞통풍 가능 |
| 수납 | 팬트리 포함 | 알파룸 포함 |
| 개방감 | 전면 개방 | 측면 개방 |
| 사생활 보호 | 상대적으로 낮음 | 상대적으로 높음 |
| 선호도 | 가족 단위 | 젊은 층 |
직원분 말로는 "B타입이 젊은 분들에게 더 인기가 있다"고 했다. 실제로 내가 방문했을 때도 20-30대 커플들이 B타입 모형 앞에서 열심히 사진을 찍고 있었다.
반면 A타입은 40-50대 가족 단위 방문객이 더 많았다.마지막으로, 실제 방문 후 느낀 점
홍보관을 나오면서 여러 가지 생각이 스쳤다. 민간임대 아파트에 대한 막연한 거부감이 있었는데, 실제로 와서 보니 생각보다 합리적인 조건이 많았다.
가장 마음에 들었던 점은 초기 자금 부담이 적다는 거다. 보증금 5천만 원에 월 임대료 100만 원 안팎이면, 서울에서 전세로 살 때보다 훨씬 부담이 덜하다.게다가 10년 후 분양 전환 옵션까지 있으니, 장기적으로 자산 형성도 가능하다. 하지만 단점도 분명히 존재한다.초고층 아파트의 화재 위험, 주차 공간 부족 가능성, 역세권 소음 문제 등은 반드시 고려해야 할 요소다. 또, 10년 후 분양 전환 가격이 시세보다 낮을지 확신할 수 없다는 점도 리스크다.그래도 내 결론은 이렇다. 실거주 목적으로 접근한다면, 더브리즈는 충분히 매력적인 선택지다.특히 천안역 초역세권에 43층 초고층이라는 상징성, 그리고 합리적인 임대료와 세금 혜택은 다른 아파트에서는 찾기 어려운 장점이다. 만약 투자 목적이라면, 좀 더 신중할 필요가 있다.천안역 일대의 개발 호재가 실제로 완료될지, 시세가 예상대로 상승할지 예측하기 어렵기 때문이다. 하지만 장기적인 관점에서 접근한다면, 10년 후 분양 전환 시점에서 충분한 수익을 기대할 수도 있다.마지막으로, 직접 방문하는 걸 추천한다. 사진이나 영상으로 보는 것과 실제로 보는 건 차이가 크다.특히 평면도와 단지 배치도는 직접 눈으로 확인하는 게 가장 정확하다. 네이버 폼으로 간단히 예약할 수 있으니, 관심 있다면 한 번쯤 방문해보길 권한다.아, 그리고 한 가지 더. 직원분이 귀띔해준 팁인데, 주말보다 평일 방문이 훨씬 쾌적하다고 한다. 주말에는 방문객이 많아서 상담 시간이 짧아질 수 있다는 거다.시간이 된다면 평일에 방문해서 여유롭게 둘러보는 것도 좋은 방법이다.
