재개발과 재건축 과정에서 현금청산대상자가 되는 시기와 절차는 많은 이들에게 중요한 문제입니다. 특히 부동산 시장이 불확실한 상황에서는 더욱 그렇습니다.
이 글에서는 현금청산과 관련된 주요 사항들을 상세히 살펴보도록 하겠습니다.
현금청산자가 되는 과정
현금청산자는 분양신청기간 내에 분양신청을 철회하거나 아예 신청을 하지 않은 경우에 발생합니다. 이러한 상황에서는 청산자로서의 권리가 발생하게 되며, 이에 따라 청산금을 받을 수 있는 절차가 시작됩니다.
그러나 많은 사람들이 현금청산자가 되었다고 해서 즉시 청산금을 받을 수 있다고 오해하는 경우가 많습니다. 실제로는 청산금을 받기 위해서는 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다.
관리처분계획과 청산금 지급 시기
현행 「도시 및 주거환경정비법」에 따르면, 청산금 지급 시기는 관리처분계획이 인가되고 고시된 이후에 시작됩니다. 도시정비법 제73조에 명시된 바와 같이, 사업시행자는 관리처분계획이 인가된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 진행해야 하며, 만약 협의가 성립되지 않을 경우 추가로 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 관리처분계획 인가 | 관리처분계획이 인가된 후 시작 |
| 손실보상 협의 | 인가 후 90일 이내에 협의 진행 |
| 수용재결 또는 매도청구 | 협의 불성립 시 60일 이내에 진행 |
이러한 절차에 따라 실제로 현금청산금을 지급받기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서, 청산자로서의 권리를 확보한 후에도 인내심을 가지고 절차를 기다려야 합니다.
재개발과 재건축의 차이점
현금청산 절차는 재개발과 재건축에 따라 다르게 진행됩니다. 재개발구역에서는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용재결 절차가 필요하며, 재건축구역에서는 도시정비법에 따른 매도청구소송 절차가 적용됩니다.
재개발구역의 수용재결 절차
재개발구역에서의 현금청산 절차는 다음과 같은 단계로 이루어집니다.
- 손실보상 협의: 사업시행자가 손실보상에 대한 협의를 진행합니다.
- 지방토지수용위원회 수용재결: 협의가 성립되지 않을 경우 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청합니다.
- 중앙토지수용위원회 이의재결: 지방토지수용위원회의 결정에 불복할 경우 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있습니다.
- 행정소송: 마지막으로 필요할 경우 손실보상금에 대한 행정소송을 제기할 수 있습니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 손실보상 협의 | 협의가 이루어지지 않을 경우 다음 단계로 진행 |
| 수용재결 | 지방토지수용위원회에 수용재결 신청 |
| 이의재결 | 중앙토지수용위원회에 이의재결 신청 |
| 행정소송 | 필요시 행정소송 제기 |
재건축구역의 매도청구 절차
재건축구역의 경우, 현금청산 절차는 다음과 같습니다.
- 손실보상 협의: 사업시행자가 손실보상에 대한 협의를 진행합니다.
- 매도청구소송: 협의가 성립되지 않을 경우 매도청구소송을 통해 보상을 청구합니다.
재건축의 경우 법원이 선정한 1인의 감정평가사로부터 시가 감정을 받는 경우가 대부분입니다. 이는 재개발과 달리 보상의 객관성과 공정성에 의문을 제기할 수 있는 요소입니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 손실보상 협의 | 협의가 이루어지지 않을 경우 다음 단계로 진행 |
| 매도청구소송 | 소송을 통해 보상 청구 |
이주와 손실보상 절차
현금청산자가 되면 손실보상 절차가 완료된 후 이주를 해야 합니다. 이때 손실보상 완료 여부는 재개발과 재건축에 따라 다르게 판단됩니다.
재개발의 경우
재개발구역에서 손실보상 범위는 현금청산금, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등입니다. 손실보상금 지급이 완료되면 이주를 해야 하며, 이때 공탁이 이루어져야 합니다.
만약 손실보상에 대한 이의가 있을 경우에도, 법원에서는 공탁이 이루어진 이상 손실보상이 완료된 것으로 간주합니다.
| 손실보상 항목 | 설명 |
|---|---|
| 현금청산금 | 부동산에 대한 보상금 |
| 이주정착금 | 이주를 위해 필요한 비용 |
| 주거이전비 | 새로운 주거지로 이전하는 비용 |
| 이사비 | 실제 이사에 소요되는 비용 |
재건축의 경우
재건축에서는 매도청구소송이 확정되고 판결금이 공탁이 되어야 손실보상이 완료됩니다. 이 경우에는 이주정착금이나 주거이전비 등의 보상이 법적으로 보장되지 않기 때문에, 원칙적으로 이와 관련된 비용은 지급되지 않습니다.
| 손실보상 항목 | 설명 |
|---|---|
| 판결금 | 법원에서 결정된 보상금 |
| 이주정착금 | 지급되지 않음 |
| 주거이전비 | 지급되지 않음 |
결론
재개발 및 재건축 과정에서의 현금청산은 복잡한 절차를 포함하고 있으며, 각 단계에서의 신중한 대처가 필요합니다. 특히 청산금의 산정 및 지급 시점, 이주 시기 등에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.
따라서 이러한 절차를 잘 알아보고 준비하기 위해서는 전문 변호사와 상담하는 것이 매우 중요합니다. 각자의 상황에 맞는 적절한 조치를 취하는 것이 앞으로의 재산권 행사에 큰 도움이 될 것입니다.
