부동산 거래 후 계약서만 잘 챙기면 된다고 생각하는 분들이 많습니다. 그런데 실제로는 계약서만으로는 신고가 완료되지 않습니다. 부동산 거래 신고 시 첨부해야 하는 서류가 빠지면 보완 요구를 받게 되고, 경우에 따라서는 과태료 대상이 될 수 있습니다. 특히 일부 서류는 누락 시 계약 자체가 무효로 이어질 수 있는 만큼, 거래 전에 반드시 확인해야 합니다.
부동산 거래 신고, 어떤 서류를 꼭 붙여야 할까
부동산 거래 신고는 계약 체결일부터 30일 이내에 해야 합니다. 이때 제출하는 신고서와 함께 첨부해야 하는 기본 서류가 있습니다. 바로 부동산거래계약서 사본과 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증 또는 통장 사본입니다.
계약금 지급 증빙이 빠지는 경우가 꽤 있습니다. 특히 직거래나 지인 간 거래에서 계약금을 현금으로 주고받았을 때 이런 일이 잦습니다. 현금으로 계약금을 지급했다면, 통장 입금 내역이 없으므로 별도로 영수증을 작성해 두는 것이 좋습니다. 영수증에는 계약금 액수와 지급 일시, 지급자와 수령자 인적사항이 분명하게 적혀 있어야 합니다.
또 하나 중요한 점은 계약 당사자 중 한쪽만 신고하는 '단독 신고'의 경우입니다. 이때는 위 기본 서류에 더해 단독신고사유서를 추가로 제출해야 합니다. 공인중개사를 통한 거래라면 개업공인중개사가 신고서에 서명·날인한 뒤 계약서 사본과 계약금 지급 확인 서류를 함께 내야 합니다.
6억 원 이상 주택 매수, 자금조달 서류는 선택이 아니다
주택을 6억 원 이상에 매수하는 경우, 또는 투기과열지구나 조정대상지역에 있는 주택을 매수하는 경우에는 계약서와 계약금 영수증만으로는 부족합니다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출해야 하며, 투기과열지구라면 자금 조달 계획을 증명하는 서류까지 첨부해야 합니다.
자금 조달 증명 서류는 항목별로 정해져 있습니다. 금융기관 예금액을 적었다면 예금잔액증명서가 필요하고, 주식·채권 매각 대금이라면 주식거래내역서나 예금잔액증명서를 제출합니다. 증여나 상속으로 조달한 경우에는 증여세·상속세 신고서 또는 납세증명서가 필요합니다.
- 금융기관 예금액 → 예금잔액증명서
- 주식·채권 매각대금 → 주식거래내역서, 예금잔액증명서
- 증여·상속 → 증여세·상속세 신고서, 납세증명서
- 현금 및 기타 자금 → 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증
- 부동산 처분대금 → 부동산 매매계약서, 임대차계약서
- 금융기관 대출 → 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서
- 회사지원금·차입금 → 금전 차용 사실을 확인할 수 있는 서류
이 서류들은 해당 항목의 금액을 증명할 수 있는 범위에서 준비하면 됩니다. 다만 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 따로 첨부해야 하므로, 미리 준비하지 않으면 신고 과정에서 보완 요청을 받을 수 있습니다.
법인 거래라면 확인해야 할 추가 서류
법인이 주택을 매수하는 경우에는 자금 조달 계획뿐 아니라 법인 현황에 관한 서류가 추가로 필요합니다. 거래 상대방이 개인이라면 해당 개인이 법인의 임원이거나 임원과 친족관계인지 여부를, 거래 상대방이 법인이라면 매도·매수 법인의 임원이 같은 사람인지 또는 친족관계인지 여부를 신고서에 적어야 합니다.
이런 내용은 거래 당사자 간 특수관계를 파악하기 위한 것으로, 신고서 작성 시 누락하기 쉬운 항목입니다. 법인 명의로 주택을 매수하는 경우에는 자금조달·입주계획서도 함께 제출해야 하며, 투기과열지구 주택이라면 자금 조달 증명 서류도 동일하게 요구됩니다.
신고 서류 누락 시 어떤 일이 벌어질까
거래 신고는 계약 자체보다는 행정 신고의 성격이 강합니다. 그런데도 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 부과됩니다. 누락된 서류가 있어 보완 요구를 받으면 신고 기한 내에 처리되지 않아 과태료 대상이 될 수 있습니다.
더 주의할 점은 허가구역 내 토지 거래입니다. 이 경우에는 거래 허가를 받아야 하며, 허가를 받지 않은 거래는 원칙적으로 무효가 됩니다. 허가구역 내 주택 매수라면 자금 조달 계획과 함께 입주 여부, 입주 예정 시기를 적은 이용계획까지 제출해야 합니다.
이런 이유 때문에 거래 전에 해당 부동산이 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 허가구역인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 같은 주택이라도 지역에 따라 요구되는 서류가 달라지기 때문입니다.
Q. 계약금을 현금으로 줬는데 영수증이 없으면 어떻게 하나요?
계약금 지급을 확인할 수 있는 별도 서류가 없다면 거래 당사자 간 계약금 영수증을 소급해서 작성해야 합니다. 지급 일시와 금액을 정확히 적고 양쪽이 서명·날인하면 영수증으로 인정받을 수 있습니다. 다만 이미 지난 날짜로 작성하는 것이므로, 실제 지급 사실과 다르게 적으면 문제가 될 수 있습니다.
Q. 거래 신고는 계약일 기준 며칠 안에 해야 하나요?
계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다. 다만 해제 조건부 계약이나 잔금 지급일이 계약일과 다른 경우에는 신고 기한 계산 기준이 달라질 수 있으므로, 거래 내용에 따라 확인이 필요합니다.
Q. 중개사를 통했는데도 제가 직접 서류를 챙겨야 하나요?
중개사가 신고서 작성을 대행하더라도 자금 조달 계획서나 각종 증명 서류는 매수자가 직접 준비해서 제출해야 합니다. 중개사에게 모든 서류를 맡기기보다는 어떤 서류가 필요한지 미리 확인하고, 빠진 것이 없는지 직접 점검하는 것이 안전합니다.